경매 입찰 준비하기(물건검색, 임장, 전입세대열람 떼기)

경매를 공부해야 하는 이유

 

1. 대출

경매대출은 일반담보 대출을 제한하는 정부의 금융규제에서 배제되고 통상 저축은행, 새마을금고, 신협 등 제2금융기관에서 이루어지기 때문에 보통 낙찰가의 60~80% 많게는 91%까지 대출을 받을 수 있습니다. 이자율은 최근 기준 4.5~5.5% 정도입니다.

 

2. 시세보다 낮은 가격에 낙찰받기

경매를 입찰할 물건을 찾는다는 것은 쉬운 일은 아닙니다. 아주 좋은 프리미엄집들을 찾기가 쉽지 않습니다. 한 달에 서너 건 찾기도 힘듭니다. 운 좋아서 입찰에 참여한다 하더라도 반드시 낙찰을 받는다는 보장도 없는 게 부동산 경매입니다.

그만큼 엄청난 노력과 발품을 팔아야지 그 기회가 주어지는 것입니다.

 

또한 대항력이 있어서 또는 유치권 신고가 되어 있어서 여러 차례 유찰되었지만 실제로 대항력이 없거나 유치권이 성립되지 않는 정보는 찾아낸 후 단독으로 낙찰받을 때, 그때 경매공부의 진가가 발휘됩니다.

 

추천하는 것은 하루에 10개 이상의 물건지 현장을 답사하면서 발품을 파는 것입니다.

요즘 같은 때에는 낙찰받기가 하늘의 별따기입니다. 실제 실수요자들과 투자자들이 늘어서 법원경매시장에 몰렸습니다. 이런 때일수록 공부를 남들보다 많이 해서 숨어있는 좋은 물건을 찾아야 합니다.

 

 

경매 입찰 준비하기

경매는 크게 물건검색-현장방문-입찰-명도의 4단계로 구분할 수 있습니다. 어렵게 생각하면 어렵지만 간단하게 생각하면 또 쉬운 것이 경매의 단계입니다. 마음에 드는 물건을 검색하고 현장조사를 통해 물건을 확인한 다음에 법원에 가서 낙찰을 받고, 그런 후에 점유자와의 원만한 대화를 통해 명도를 이끌어내 완전한 내 소유의 부동산을 만드는 것. 이것이 부동산 경매의 시작과 끝입니다.

 

 

 

물건검색

우선적으로 해야 할 일은 어떠한 물건들이 경매로 진행 중인지 알아보는 것입니다. 대법원 경매 홈페이지는 각종유료 경매사이트에서 다양한 경매정보를 제공하고 있습니다. 각종사이트마다 같은 듯 다른 정보를 제공하고 있으니 마음에 드는 사이트를 정하는 것이 좋습니다.

 

먼저 지역을 선택하고 관심이 있는 카테고리를 선택하여 원하는 정보만 분류해 검색할 수 있습니다. 원하는 지역을 검색하면 경매가 진행 중인 모든 사건 내역이 화면에 표시됩니다. 나열된 목록 중에서 하나의 사건을 클릭하면 세세한 정보가 담긴 정보가 표시됩니다. 임차인 현황, 건물사진, 대지면적 등 경매를 진행하면서 꼭 알아야 하는 정보를 얻을 수 있기 때문에 꼼꼼하게 확인하는 습관을 가져야 합니다. 

 

경매를 처음 접하는 분들의 경우, 어느 지역을 검색해야 할지 망설이지 말고 현재 거주하고 있거나 잘 아는 지역의 물건을 먼저 검색하는 것을 추천합니다. 내가 살고 있는 동네의 물건 검색 및 경매 참여를 통해 실전 감각을 늘린다면 향후 다른 지역에 도전할 때 많은 도움이 될 것입니다.  

 

 

 

임장 하기(현장조사)

부동산 경매에선 현장방문을 임장이라고 합니다. 원하는 물건을 골랐다면 현장답사를 통해 홈페이지에서 봤던 내용을 토대로 세세한 물건조사가 이뤄져야 합니다.

 

경매물건의 현장답사는 매우 중요합니다. 모든 건물을 평면으로만 표현하고 있는 지도와 달리, 건물이 가파른 비탈에 위치할 수 있고, 사진으로 보이는 것보다 주변환경이 훨씬 열악할 수도 있으니 반드시 확인을 해봐야 합니다. 최대한 내부 상태를 확인하고 입찰을 합니다. 그래야 내부파손, 누수, 결로 등의 부동산 하자로 발생된 리스크를 미연에 방지할 수 있습니다.

 

현장조사를 하면서 가장 중요한 부분은 시세(매매, 전세, 월세) 조사, 인근 대중교통조사, 경매물건 하자 조, 점유자 조사를 나눌 수 있습니다.

 

1. 시세조사

감정평가 시점이 경매물건의 매각시점보다 보통 4~6개월 이전이기 때문에 그동안 매매시세가 변동될 여지가 많을뿐더러 감정평가사도 사람인지라 간혹 실수를 하는 경우도 있습니다. 따라서 현장방문 시 인근 부동산 중개업소를 망분해 매매 및 임대시세를 반드시 조사해야 합니다. 향후 이를 기반으로 입찰가격을 결정해야 하기 때문입니다.

 

온라인을 통하면 현장 방문을 하지 않고 시세를 파악할 수 있는 방법도 있습니다. 국토해양부 아파트 실거래가 조회나 부동산 114, 네이버부동산 등에 접속하면 매매 및 전세시세가 어느 정도인지 알아볼 수 있습니다. 하지만 허위매물들도 많이 있으니 가급적 현장에 나가서 직접 확인하는 것을 추천합니다. 

 

2. 대중교통조사

물건지 인근에 지하철역이나 버스정류장이 있는지, 도보로 얼마나 걸리는지 등을 실제로 그 길을 걸어가 봅니다. 특히 빌라와 같은 경우는 대부분 서민들이 주 수요층이라 통상 지하철을 타고 출퇴근을 하기 때문에 대중교통 편의성에 따라 향후 매각 시 환금성과 매매가격에 큰 차이를 보입니다.

 

 

3. 경매 물건 하자 조사

부동산경매의 어려움 중 하나는 대상부동산의 내부를 볼 수 없다는 것입니다. 간혹 사람 좋은 임차인이 살고 있으면 내부를 보여주는 경우가 있긴 하지만 대부분은 문전박대를 당하거나 부재중인 경우가 많습니다.

경매 절차상 법원 집행관 혹은 감정평가사가 방문하여 조사를 하는 과정이 있는데 이때에도 경매물건 내부를 쉬게 보는 경우는 많지 않습니다. 따라서 내부를 보지 않고 비가 새지 않는지, 결로가 있지는 않은지, 하수도가 역류하여 장마철에 물바다가 되지 않는지 등을 꼼꼼히 조사해야 합니다. 

천장에서 물이 새는 경우는 통상 윗집에서 수리를 해줘야 하는 경우가 대부분이기 때문에 윗집에 물어보고, 내부결로나 하수도가 역류하는 경우는 바로 옆집인 이웃집에 문의를 하면 쉽게 알아낼 수 있습니다. 이웃주민을 만나지 못할 경우에는 건물 외부에서 살펴보았을 때 벽에 금이 가지 않았는지, 경매 물건 입구에서 퀴퀴한 곰팡이 냄새가 나지 않는지, 현관입구 바닥에 물이 고인 흔적이 없는지 등을 살펴봄으로써 간접적으로 알아낼 수 있습니다. 

 

 

4. 점유자조사

현장에 방문하면 경매물건의 점유자와 대면하기가 쉽지 않습니다. 집 안에 있다 하더라도 극도의 스트레스를 받고 있기 때문에 문전박대를 하는 경우가 대부분입니다. 이럴 경우에도 이웃집을 탐문하여 알아보는 것도 좋습니다. 나중에 점유자의 성향에 따라 명도기간과 명도비용이 달라지기 때문에 미리 파악해 보는 것이 도움이 됩니다.