경매의 법적절차 알아보기

1. 경매신청 및 경매 개시 결정

먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시 결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 이에 경매개시 결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.

*기입등기: 특정한 사항을 등기부에 새롭게 기입하는 등기

*등기관: 지방법원, 그 지원과 등기소에 근무하는 법원서기관, 등기사무관, 등기주사 또는 등기주사보 중에서 등기사무를 처리하도록 지방법원장이 지정한 자

 

 

2.배당요구의 종기 결정 및 공고

구민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기(법률행위의 효력이 소멸되는 기한)까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때로부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다. 

 

 

3. 매각의 준비 

부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고 감정인에게 부동산을 평가하게 하여, 그 평가액을 참착, 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다. 

 

 

4. 매각 및 매각 결정기일의 지정, 공고, 통지

위의 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고합니다.

 

5. 매각의 실시

매각기일에는 집행과니 집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정합니다. 매각기일에 매수인이 없는 경우에 법원은 최저매각가격을 낮추고 새 매각기일을 정하여 다시 매각을 실시합니다. 

 

6. 매각결정 절차

그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각 허가 여부 결정을 합니다 매각 허가 여부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.

 

7. 매각(낙찰)대금의 납부

매각허각 결정이 확정되었을 때 법원은 대금지급기일을 정하여 매수인에게 매각잔금의 납부를 명합니다. 매각허가 결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한 내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.

 

8. 배당절차

매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다. 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우, 차순위 매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허각 여부를 결정하고 차순위 매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

 

9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

매수인은 매각허가 결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 또는 매수인이 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있을 시 매수인을 위하여 소유권 이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

 

10. 잔금 납부절차

1) 담당계에 가서 잔금납부 영수증을 받는다

2) 매각대금완납증명원을 2부 작성한다.

3) 은행에 잔금납부 후 영수증은 (법원제출용) 완납증명원 1부 뒷면에 붙인다. 수입인지 500원짜리 하나를 앞면 상단에 붙인다.

4) 접수계에 접수하고 다시 완납증명서를 받는다.

5) 담당 계에 다시 가서 완납증명원 2부 중 영수증을 붙인 1부를 제출하고 나머지 1부에 담당계약 확인 도장을 받는다.

 

 

경매절차

위의 내용을 읽고 간단하게 경매 절차에 대해 이해하고 낙찰에 도움이 되시길 바랍니다.