경매 임장을 간다면 무엇을 해야할까

1. 지역분석용 지도

 

임장의 절대원칙은 그 물건만을 보아서는 안된다는 것이다. 물건분석보다는 지역분석이 먼저이기 때문에, 그 지역에 대한 이해와 분석 없이 물건만을 본석한다는 것은 숲을 보지 못하고 나무만 보는 것과 같다. 전체적인 지역에 대한 분석이 먼저 되고 그 물건에 대한 세부분석이 뒤따를 때 정확한 분석이라고 할 수 있다. 전체적인 교통의 흐름이나 그 지역을 구성하고 있는 부동산의 종류, 그리고 노후도, 향후 개발 가능성까지 객관적인 시각으로 전체적인 지역에 대한 분석이 먼저 되어야 한다. 

 

지역의 주변시설의 안내도나 새로운 교통시설의 공사도 등은 특히 유념해서 챙기자. 입지는 첫째도 교통, 둘째도 교통, 셋째도 교통이라는 말이 있다. 지하철역이 새로 개통되는지 여부는 교통 여건 개선에 따른 호재로 작용한다. 주변에 대중교통을 위한 공사가 진행되는지 촉각을 세우자.

 

2. 임장활동 체크 리스트

물건지의 주변을 빙빙 돌면서 주변시설이나 환경도 체크하고 중개업소 전화번호도 확인한다. 로드뷰로 임장을 하고 실제 임장을 가면 기존에 보던 내용을 확인하는 것처럼 편안함을 느끼게 된다. 인터넷으로 이미 분석했던 것이 무엇이 맞고 무엇이 다른지를 한 번 더 점검한다는 생각을 가지고 임장을 하면 된다. 다세대주택의 경우에는 각각의 개별성이 크므로 층, 구조, 옥상상태, 발코니, 보일러, 샷시 상태 등 더 꼼꼼한 임장이 필요하다.

 

 그 건물을 볼 수 있는 앞, 뒤, 옆 주변 건물로 올라가서 확인하는 것도 방법이다. 간절하면 통하고 길이 열리는 법이다. 부동산은 임장활동이 무엇보다 중요하다. 책상에서 할 수 있는 물건 선정이나 권리분석에서 찾을 수 없는 것들이 현장에 숨어있다. 법원기록이나 경매지에 없는 실제 살아있는 정보를 얻는 활동이며 수익의 성패는 책상에서 나오는 것이 아니라 누가 얼마나 현장을 정확히 많이 아는가, 즉 임장에서 판가름 나기 때문이다. 처음부터 잘하는 사람은 없다. 하다 보니 잘하게 되는 것뿐이다. 처음에 보이는 것과 두 번째 보이는 것이 다르듯 임장의 경험이 쌓이고 쌓여서 보는 안목이 길러지는 것이므로 끈기를 가지고 계속하라. 

 

현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서의 내용을 파악하고 출력한 자료를 가지고 현장임장을 간다. 도로와 교통조건을 검토하고 시장, 학교, 생활편의시설, 입지조건 등을 조사한다. 건물의 건축년도, 시공법, 자재 등을 조사하고 기록한다.

 

인근 부동산 중개업소는 그 지역에 관해 최고의 전문가다. 시세, 전세가. 매물현황 등을 명함에 메모하고 두 군데 이상의 평균치를 구해야 실수를 줄일 수 있다. 슈퍼, 세탁소, 미용실을 통해서도 좋은 정보를 구할 수 있다.

 

임차인이나 소유자를 만나게 되면 매입 후의 위험성을 줄이고 명도의 난이도를 예측할 수 있다. 입찰을 결정한 물건이라면 꼭만나서 필요한 정보를 확인하자. 

 

 임장이란 내 두눈으로 실제 물건과 주변환경을 살펴보면서 법원의 자료와 일치하는지, 서류에 나타나지 않은 함정은 없는지, 그 지역에 현재 살아있는 정보는 무엇인지를 파악하는 작업이다. 남들과 차이를 만들어 낼 수 있는 것이 임장활동이고 그에 따라 수익은 달라진다. 현장조사 없이 그 물건을 제대로 파악할 수는 없다. 한 번보다는 두번, 두 번보다는 세 번, 보고 또 보고 현장조사를 자주하게 되면 처음에 보이지 않던 것이 나중에는 보이게 되고 장점이나 단점이라고 생각했던 부분이 바뀔 수도 있다. 

 

무엇을, 어떻게, 왜, 알고자 하는 부분의 기준을 세운 임장조사서를 활용하고 체크하고 누적하자. 가격조사를 잘못해서 비싸게 매입하는 일이 생기지 않도록 조심하자. 경매의 원칙은 두말할 것도 없이 싸게 사는 것이다. 적어도 급매물 이하로 매입하는 것을 원칙으로 하자. 중요한 것은 위로 드러난 10% 빙산의 모습이 아니라 숨어있는 빙산의 90%를 얼마나 정확히 파악하고 매도호가가 아닌 실제 급매가격과의 편차를 파악하는 일이다. 가격은 여러얼굴을 가지고 있다. (매도호가, 실거래가, 급매가). 반드시 맨 얼굴을 확인해야한다.

 

경매정보지와 지번도를 비교하면서 물건을 찾는 습관을 들이자. 실제 지역현황과 지번이 다른부분이 있는 경우도 있고 그런 내용을 찾아내면 자연스럽게 지역분석이 되고 남들보다 정확한 정보를 가지고 있게 됨으로써 수익도 늘어날 수 있다. 발바닥으로 승부하려는 마인드를 가지고 한 번 보고 두 번 보고 수시로 확인하자. 정보가 곧 돈이다. 

 

자료를 스크랩하자. 적당이라는 단어는 잊어버리자. 내가하면 투자, 남이하면 투기란 말인가. 투자는 모험이 아닌 과학적 견해의 반복적인 누적이다. 정확한 분석과 가치예측능력은 경험과 근거에 입각한 판단력에서 나온다. 투기는 한순간의 감이니만 투자는 꾸준한 연마에서 나온다. 부지런히 검색하고 임장하기를 계속하라. 투자는 뚝배기처럼, 임장은 거북이 같은 걸음에 뱀같은 지혜를 가지고 끊임없이 계속하자.