경매 임장 체크리스트

경매를 입찰하기 전 해당 물건지를 방문해서 여러 가지 사항을 체크하고 조망과 향을 체크하고 눈, 귀, 코, 감각을 총동원해 물건의 관리 상태를 파악해야 한다.

 

1. 해당 물건지 방문

층과 호수가 건축물대장 및 등기부등본 등 정보지와 동일한지 체크하고, 조망과 향을 체크, 할 수 있다면 내부 안을 보거나 위아랫집을 방문하여 해당 세대에 누수가 없는지까지 확인하면 좋다.

 

2. 우편함과 전기, 가스계량기 확인하기

그 호수의 우편물을 확인하면 점유자의 실거주 여부, 동거 여부, 관리비는 그 외 요금들의 정산 상황을 알 수 있다. 우편물 사진을 찍어서 보관하자

 

1) 우편함 확인하기

우편물의 내용으로 실제 점유자를 확인할 수 있고 체납요금과 그 납부자를 확인할 수 있다. 그 내용을 사진으로 찍어 보관하면 나중에 명도나 체납비용의 정산 시 유용하다. 다만 우편물을 가지고 오면 절도죄를 해당되므로 주의해야 한다.

 

2) 전기계량기 확인하기

해당물건지의 전기계량기가 돌아가는 것과 다른 세ㅇ대의 전기계량기가 돌아가는 것을 비교하고 사용전력량을 체크해 보자. 공실여부를 판단하는 기초자료가 된다.

 

3) 가스계량기 확인하기 

가스계량기의 총 숫자를 확인하면 세대수를 파악할 수 있고 그 사용량을 체크해 공실여부를 판단할 수 있다. 가스 밸브가 잠겨 있는가도 확인하자. 가스밸브가 잠겨있다면 가스회사에 연락해 언제부터 차단되었는지 확인하자. 공실기간을 파악할 수 있다.

 

 

 

3. 중요한 정보를 알 수 있는 관리실 방문하기

 아파트의 경우, 경매정보지를 가지고 관리실을 방문해 관리비의 연체여부와 금액, 거주자에 대한 문의(실제 관리비 납부자 확인)를 한다. 입주일자, 세대수, 공용관리비 등을 체크한다. 해당 물건의 경비 아저씨도 많은 정보를 가지고 있다. 

 

 

 

4. 인근 부동산 중개업소 방문

적어도 3군데 이상 중개업소를 방문해서 전세나 월세를 문의하고 실제 나와있는 물건을 방문해 확인한다. 같은 평형, 같은 층이라도 동에 따라, 타입에 따라서 가격이 다르게 형성되므로 상세하게 체크한다. 다른 중개업소에는 매도자의 입장으로 시세를 확인한다. 이런 식으로 매도와 매수의 숨은 가격편차를 확인해야 한다. 받은 명함에는 날짜와 질문내용을 기록한다. 본인의 전화번호를 남겨놓으면 이후 거래진행에 도움이 된다.

 

중개업소를 방문할 때에는 해당물건의 전세를 구하는 실거주자의 입장으로 접근해 실제 전세를 구하는 마음으로 시세를 파악한다. 실제로 해당물건을 매입하게 되면 그 물건을 전세나 매매를 하는 매도자의 입장이 되므로 마음의 부담을 내려놓고 차분하고 겸손하게 질문하자.

 

신건의 경우에는 정보지를 보여드리고 직접 문의할 수도 있다. 중개업자에 따라 그리고 문의하는 사람의 태도에 따라 귀한 정보를 솔직하게 들을 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있지만 앞으로 계속 거래하려는 마음자세로 당당하게, 그러나 겸손하게 도움을 청하자. 공을 던지고 받아치는 사람의 능력에 따라 단답형의 답변으로 끝날 수도 다양한 정보를 얻어낼 수도 있다. 신건일수록 신선한 정보를 얻기가 쉽다. 남들보다 부지런히 움직이자. 아침에 일찍 일어나는 새가 먹이를 얻는다지 않는가. 부동산 중개업소를 3곳이상 방문해 거래된 사례, 현재의 매매 분위기, 매도호가, 실거래가, 전세, 월세 시세 등을 물어보고 몇 명이나 다녀갔는지도 확인하자.

 

 

5. 주민자체센터를 방문해 전입세대열람과 지역정보를 얻자

주민자체센터를 방문해 경매정보지와 주민등록등을 가지고 전입세대열람을 신청한다. 세대열람을 하고 세대합가여부를 묻고 명명이 다녀갔는지를 물어보자. 주민센터에는 여러가지 정보가 숨어있다. 들어가는 입구부터 찬찬히 살펴보자. 그 동의 전체 관내도를 살펴보고 정보 게시판도 면밀히 살펴보는 습관을 가지자. 그 지역에 새로운 정보나 지역의 특성, 그 동에서 추진하고 있는 사업 등의 정보를 알아낼 수 있다.